Juridische of financiële vragen

Voor de werken

Is een offerte van de aannemer bindend en is dit hetzelfde als een overeenkomst?

Een offerte is steeds bindend voor de verstrekker, in dit geval de aannemer. Ga je als klant akkoord met de offerte, dan komt de overeenkomst tot stand.

Kan ik per e-mail of mondeling akkoord gaan met een offerte?

Je kan per e-mail of mondeling akkoord gaan met een offerte. Juridisch gezien is een mondelinge overeenkomst even bindend als een schriftelijke. Om bewijsmateriaal te hebben, wordt schriftelijk akkoord wel vaak aanbevolen. Belangrijk: niet in alle gevallen is een mondeling akkoord voldoende. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de aankoop van een woning.

Is een schriftelijke overeenkomst belangrijk en wat dient erin te staan?

Een schriftelijke overeenkomst kan van belang zijn moest er iets mislopen. Volgende zaken moeten zeker worden opgenomen in de overeenkomst:

  • De titel van de overeenkomst
  • De beide partijen
  • De overwegingen van de overeenkomst
  • De bepalingen van de overeenkomst (voorwaarden, aansprakelijkheid...)
  • De plaats & datum
  • Een handtekening van beide partijen

Meer details over de inhoud van een overeenkomst vind je in dit artikel.

De aannemer wil me een contract laten tekenen met zaken waarmee ik niet akkoord ga, wat moet ik doen?

Ben je niet akkoord, dan hoef je niet te tekenen. Vanaf het moment dat je getekend hebt, ben je immers gebonden aan de bepalingen in de overeenkomst. Geef aan waarmee je niet akkoord bent en probeer tot een compromis te komen.

De aannemer wil (bijna) volledige betaling op voorhand, mag dat zomaar?

De aannemer mag voorschotten vragen, zelfs als deze heel hoog zijn of zelfs het volledige bedrag omvatten. Jij bent wél altijd vrij om die vraag te weigeren wanneer dit niet in de overeenkomst is opgenomen.

Moet ik akkoord gaan met de algemene voorwaarden van de aannemer?

Je bent nooit verplicht om akkoord te gaan met de algemene voorwaarden van de aannemer. Er is altijd ruimte voor overleg. Teken je een overeenkomst waarin de voorwaarden zijn opgenomen, dan geef je automatisch je akkoord.

Kan ik zelf de termijn bepalen voor de uitvoering van de werken?

Ja. Jij bent als klant de bouwheer, en mag dus een bepaalde termijn vragen. Het is echter niet altijd mogelijk voor een aannemer om zomaar elke wens om te zetten in werkelijkheid. Samen tot een haalbare uitvoeringstermijn komen is dus de beste optie.

Is in de aannemingsprijs btw inbegrepen?

Als bouwheer kan je, als je geen professioneel bent, er van uitgaan dat de prijs steeds BTW inbegrepen is. De aannemer kan niet achteraf zomaar zeggen dat het afgesproken bedrag vermeerderd dient te worden met BTW.

Als de offerte of overeenkomst niet duidelijk is, dan kan je het best navragen.

Wat is de inhoudingsplicht van een aannemer en dien ik hiermee rekening te houden?

Wanneer een (onder)aannemer fiscale of sociale schulden heeft, is er een verplichting tot inhouden op de factuur in bepaalde sectoren, waaronder de bouwsector. Een bepaald percentage van het factuurbedrag moet dan worden ingehouden en doorgestort aan de RSZ (in het geval van sociale schulden) of de FOD Financiën (in het geval van fiscale schulden). Je moet als opdrachtgever dus nagaan of je aannemer al dan niet schulden heeft.

Gaat het om sociale schulden, dan moet je 35% van het bedrag doorstorten. Bij financiële schulden is dat 15%.

Meer informatie vind je hier.

Wat is de woningbouwwet en is deze op mij van toepassing?

De woningbouwwet of de Wet-Breyne is een wet die de consumenten beschermt in de betrekkingen met de aannemer. Deze wet beschermt iedereen die:

  • Een woning laat bouwen
  • Een woning in aanbouw koopt
  • Een te bouwen woning aankoopt

De wet biedt bescherming tegen de insolvabiliteit van de aannemer en garandeert dat je volledige en correcte informatie bekomt en dit zonder onrechtmatig bedingen in het aannemingscontract.

Meer informatie over de Wet-Breyne vind je hier.

Tijdens de werken

De aannemer komt (vaak) te laat en de werken kennen vertraging, wat kan ik doen?

Wanneer de werken vertraging oplopen, kan je een beroep doen op de afgesproken uitvoeringstermijn, als die werd afgesproken. Is er geen verbetering nadat het probleem werd aangekaart, dan kan je de aannemer in gebreke stellen of een vertragingsboete eisen. Indien deze mogelijkheid in het contract werd opgenomen zal dit vlotter gaan dan wanneer deze niet werd opgenomen.

Indien er geen uitvoeringstermijn werd afgesproken, wordt het moeilijk om van een vertraging te spreken, maar ook dan kan je wel aanmaningen sturen en aandringen op actie als het echt de spuigaten uitloopt.

De aannemer voert de werken anders uit dan overeengekomen, wat kan ik doen?

Het is belangrijk om de werken goed op te volgen, zodat je tijdig kan ingrijpen wanneer de aannemer de werken anders uitvoert dan overeengekomen. Laat de aannemer zeker weten als je opmerkingen hebt.

De aannemer maakt fouten bij de uitvoering van de werken, wat kan ik doen?

Het is belangrijk om de werken goed op te volgen, zodat je tijdig kan ingrijpen wanneer de aannemer de werken anders uitvoert dan overeengekomen. Laat de aannemer zeker weten als je opmerkingen hebt.

Ik lijd schade door de werken van de aannemer, wat kan ik doen?

Wanneer je schade lijdt, is in gesprek gaan met de aannemer de eerste stap. Kom je er niet uit, dan volgt een ingebrekestelling. De volgende stappen die je kan nemen zijn de Verzoeningscommissie Bouw en de rechtbank.

Meer details vind je hier.

De aannemer vraagt een nieuwe betaling die we niet overeenkwamen, wat kan ik doen?

De aannemer heeft in de meeste gevallen het recht om onvoorziene kosten bijkomend aan te rekenen. Vraag na waar deze kosten vandaan komen voor je ze betaalt. Ben je niet akkoord, dan kan je dit het best bespreken.

De aannemer zegt dat extra werken nodig zijn die onvoorzienbaar waren. Kan dat zomaar?

In dat geval is het belangrijk de extra werken in vraag te stellen. Als de werken effectief onvoorzien zijn en nodig om de rest van de werken uit te voeren, dan mag de aannemer deze in rekening brengen. Die dienen wel redelijk te zijn.

Kan ik de werken laten stoppen en een andere aannemer nemen en wat kost me dat?

Ook al heb je een overeenkomst gesloten, toch kan je als bouwheer op elk ogenblik beslissen om de samenwerking stop te zetten. De wet staat deze uitzondering toe (tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk staat dat je dit niet zou mogen).

Je zal hiervoor wel een vergoeding dienen te betalen aan de aannemer, niet alleen voor wat hij reeds heeft gedaan, maar ook voor wat hij nog had kunnen verdienen. Dat zou zelfs kunnen oplopen tot 20% of meer van de aannemingsprijs, onderling te bepalen of door de rechtbank.

Kan ik de plannen nog wijzigen of meerwerken bestellen?

Je kan de plannen wijzigen of extra’s bestellen, maar niet altijd. Kleine aanpassingen kunnen worden doorgevoerd door de architect of aannemer, net als extra’s. Gaat het om grote structurele aanpassingen, dan moet ook de bouwvergunning worden herbekeken. Die procedure kost geld. Bespreek met de aannemer wat de mogelijkheden zijn.

De aannemer laat iemand anders in zijn plaats de werken uitvoeren, kan dat zomaar?

Een aannemer kan een onderaannemer aanstellen om de werken of bepaalde onderdelen uit te voeren. Jij aanvaardt als opdrachtgever de totale werken. Als de aannemer daar een onderaannemer voor nodig heeft, en de werken worden correct uitgevoerd, kan je daar als opdrachtgever niets aan doen.

De aannemer komt tijdens de werken niet meer opdagen en laat niets meer weten, waar kan ik terecht?

Wanneer de aannemer niet meer komt opdagen, contacteer je hem het best om de reden daarvoor te vragen. Reageert hij niet, of is er geen aanwijsbare reden, dan kan je de aannemer schriftelijk in gebreke stellen. In het slechtste geval zal je naar de rechtbank moeten gaan, de overeenkomst ontbinden en een nieuwe aannemer zoeken.

De aannemer gaat failliet, wat nu?

Wanneer de aannemer failliet gaat tijdens de werken, zal de curator de overeenkomst beëindigen. De curator neemt de leiding van de onderneming die failliet is over. Er zal dan normaal gezien ook niet verder gewerkt worden. Betalingen die nog dienen te gebeuren, betaal je enkel aan de curator. Je zal een andere aannemer moeten vinden om de werken verder uit te voeren. Neem tijdig contact op met de curator om alles te regelen.

Gaat de aannemer failliet voor of na de werken, dan geldt een andere procedure.

Na de werken

De werken zijn beëindigd, moet ik iets doen?

Gaat het om grote werken, dan moet je de gemeente op de hoogte brengen van de einddatum, zodat er controles kunnen worden uitgevoerd.

Controleer zeker of de werken goed uitgevoerd zijn. Is dit niet het geval, spreek de aannemer hierover aan (schriftelijk want dan heb je een bewijs) en dring aan op herstel of verdere uitvoering.

Ik ben niet tevreden over de werken, hoe reageer ik?

Wanneer je niet tevreden bent, spreek je je aannemer daarover aan. In het beste geval komen jullie onderling tot een compromis. Let er wel op dat je ontevredenheid gegrond moet zijn.

Wat is een oplevering? Is dit nodig?

Bij de oplevering levert de aannemer de werken af aan jou, als opdrachtgever of bouwheer, en heb jij de gelegenheid deze te controleren en goed te keuren. Een uitdrukkelijke oplevering is niet altijd verplicht. Dat is wel het geval als de Wet-Breyne of de wet op overheidsopdrachten van toepassing is.

Spreek gerust af met de aannemer om een rondgang te houden. Alle opmerkingen die je ziet, kan je opschrijven. Schrijf er bij tegen wanneer deze problemen hersteld dienen te worden en onderteken samen met de aannemer dit document.

Ik merk tekortkomingen op na de werken, hoe reageer ik daarop?

Wanneer je tekortkomingen opmerkt, moet je de aannemer daar zo snel mogelijk van op de hoogte stellen. Doe dat schriftelijk, zodat het officieel is.

Spreek gerust af met de aannemer om een rondgang te houden. Alle opmerkingen die je ziet kan je opschrijven. Schrijf er bij tegen wanneer deze problemen hersteld dienen te worden en onderteken samen met de aannemer dit document.

Wat zijn (licht) zichtbare gebreken en verborgen gebreken?

Zichtbare gebreken zijn gebreken die een normaal oplettend persoon met het blote oog kan constateren.

Verborgen gebreken zijn gebreken die onzichtbaar zijn. Deze gebreken kunnen ernstig of minder ernstig zijn.

Hoe lang heb ik om de aannemer te laten weten dat ik niet tevreden ben?

Voor zware gebreken is er de tienjarige aansprakelijkheid. In dat geval kan je de aannemer dus zelfs 10 jaar na datum nog aanspreken. Gaat het om een kleiner gebrek, dan hanteert men de ‘redelijke termijn’. Die wordt bepaald door de rechtbank. Het is dus altijd de moeite om nog te reageren naar de aannemer toe. Let wel op: wacht geen maanden voor je de aannemer aanspreekt, om te voorkomen dat je te laat bent.

Een tijdje na de werken stel ik bepaalde gebreken vast. Kan ik nog reageren en hoe?

Voor zware gebreken is er de tienjarige aansprakelijkheid. In dat geval kan je de aannemer dus zelfs 10 jaar na datum nog aanspreken. Gaat het om een kleiner gebrek, dan hanteert men de ‘redelijke termijn’. Die wordt bepaald door de rechtbank. Het is dus altijd de moeite om nog te reageren naar de aannemer toe. Let wel op: wacht geen maanden voor je de aannemer aanspreekt, om te voorkomen dat je te laat bent.

Heb ik garantie op de werken?

Meestal heb je garantie op de werken die een aannemer uitvoert. Hoe lang je garantie hebt is afhankelijk van de voorwaarden van de aannemer en de overeenkomst.

Daarnaast zijn er bepaalde garanties wettelijk bepaald.

Kan ik een schadevergoeding krijgen omdat de werken langer hebben geduurd dan voorzien?

Wanneer de werken vertraging hebben opgelopen, kan je een beroep doen op de afgesproken uitvoeringstermijn, als die werd afgesproken. Is er geen verbetering nadat het probleem werd aangekaart, dan kan je de aannemer in gebreke stellen of een vertragingsboete eisen.

Kan ik een schadevergoeding krijgen omdat de werken niet goed werden uitgevoerd?

Ja, je kan een schadevergoeding vragen en krijgen bij gebreken of fouten.

Waarop slaat de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemers?

De 10-jarige aansprakelijkheid van aannemers geldt voor zware verborgen gebreken die de stabiliteit en/of soliditeit van de woning in gevaar brengen. De aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de oplevering.

Kan ik een betaling inhouden als de aannemer zijn werken niet goed uitvoert?

Je kan een betaling inhouden wanneer de aannemer de werken niet goed uitvoert. Deel in dat geval duidelijk (en schriftelijk) mee wat de reden is om (nog) niet te betalen.

De factuur is hoger dan de offerte/overeenkomst, wat moet ik doen?

In principe dient de factuurprijs dezelfde te zijn als de offerteprijs. Is dat niet geval, vraag je het best na waarin het verschil ligt.

De aannemer is meestal gerechtigd om extra, onvoorziene kosten of werkuren aan te rekenen. Hierover dient hij je wel op voorhand in te lichten.