Verzekering aansprakelijkheid aannemer onder de loep

Bij het bouwen of renoveren van een woning, is de aannemer aansprakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden. Ook wanneer het huis wordt verkocht binnen de termijn van de aansprakelijkheid, blijft de aansprakelijkheid van de aannemer van kracht.

10-jarige aansprakelijkheid

Een aannemer is aansprakelijk en legt – het geval van een geschil – verantwoording af tegenover de opdrachtgever. In de meeste gevallen is dat de eigenaar van de woning, maar dat kan ook een bouwpromotor of een bouwfirma zijn. Bij sleutel-op-de-deur-woningen is dat bijvoorbeeld het geval. Volgens de wet is de aannemer 10 jaar aansprakelijk voor de stabiliteit van de woning. Sinds 2006 is het voor aannemers (en bij uitbreiding ook architecten en bouwpromotoren) zelfs wettelijk verplicht om een verzekering te nemen.

Aansprakelijkheid aannemer: termijn

De aansprakelijkheidstermijn begint te lopen vanaf de definitieve oplevering. De termijn kan bij de voorlopige oplevering starten wanneer de partijen daarover onderling tot een akkoord komen. De voorlopige oplevering vindt in de meeste gevallen na 1 jaar plaats. Als er dan gebreken zijn, kan je die melden aan de aannemer die verplicht is om ze te herstellen. Het is belangrijk om alles officieel te maken en duidelijk op papier te zetten. Het principe werkt als volgt:

• Bij voorlopige oplevering worden alle zichtbare gebreken genoteerd (voorbeeld: een gebroken baksteen, een slecht afgewerkt stopcontact,…). De bouwfirma verbindt zich ertoe om deze zichtbare gebreken zo snel mogelijk op te lossen. (het gaat steeds over kleine gebreken, die het niet onmogelijk maken om in de woning te wonen. Indien de gebreken belangrijker zijn, bijvoorbeeld een voordeur die niet toegaat, dan maakt dit gebrek de oplevering onmogelijk).
• Na de voorlopige oplevering heeft de klant een jaar de tijd om eventuele onzichtbare gebreken vast te stellen. Dit kan bijvoorbeeld een vochtplek zijn, die zich pas na gebruik van de douche manifesteert. De termijn van een jaar is belangrijk, omdat de klant op die manier gedurende 4 seizoenen in zijn woning kan wonen en de kans krijgt om alle eventuele gebreken te ontdekken. De bouwfirma is gedurende dit jaar verantwoordelijk voor deze ‘verborgen’ gebreken.
• Na minstens een jaar gebeurt dan de definitieve oplevering. De bouwfirma is nu, voor de rest van de 10 jaar, enkel nog verantwoordelijk voor de stabiliteit van de woning.

Zichtbare en verborgen gebreken

De aansprakelijkheid van de aannemer geldt zowel voor zichtbare als verborgen gebreken:

• Gebreken aan de woning zelf;
• Problemen ten gevolge van de ongeschiktheid van de ondergrond;
• Instabiliteit van het bouwwerk.

Problemen met de waterdichtheid van alle onderdelen van de constructie (vanaf het 3^de jaar) Na de termijn van 10 jaar kan de eigenaar van de woning de aannemer in geen geval in gebreke stellen en moet hij zelf voor eventuele kosten opdraaien. Tussen de partijen wordt er aan het eind van de termijn een overeenkomst opgemaakt en ondertekend. Meer weten over de Wet Breyne en de aansprakelijkheid van de aannemer? Raadpleeg dan het artikel van onze partner Woningen Blavier boordevol belangrijke informatie.