Eerste huis kopen? Met deze do's-and-don'ts kan het niet misgaan

Alle eerste keren zijn spannend. Maar een eerste huis kopen prijkt toch bovenaan de lijst. En terecht… het is wellicht één van de grootste beslissingen die je in je leven zal nemen. En dat gaat gepaard met een rollercoaster aan emoties: van teleurstelling tot fierheid. Hou je deze do’s-and-don’ts in het achterhoofd, wordt het vast een succes!

Do 1: Budgetteren, budgetteren… wie zijn best doet zal het leren

Stap 1 is uiteraard het bepalen van je totaalbudget. Begin met het optellen van alle fondsen die je ter beschikking hebt.

• Eigen middelen: heb je zelf al wat gespaard of krijg je misschien een gift van je ouders? Perfect. Eigen spaargeld is immers een troef om een lening los te krijgen bij de bank. Zij verwachten vaak dat je het voorschot - doorgaans 10% van het aankoopbedrag - zelf kan neertellen.
• Te ontlenen bedrag: De gouden regel is dat je max. 30% van je inkomen mag spenderen aan je lening. De verplichte bankenronde is een noodzakelijk kwaad om de interessantste rentevoet te bemachtigen. Maar let ook op extra kosten zoals het verplicht afsluiten van verzekeringen, pensioensparen, enz. Het totaalplaatje moet immers kloppen. Wil jij lenen als single? Lees hier onze tips!

Alles opgeteld? Prima, dan komt het minder leuke gedeelte. Trek van je beschikbare fondsen volgende zaken af:

• Notariskosten, waaronder ereloon en aktekosten voor de hypothecaire lening. Die zijn afhankelijk van de aankoopsom en ontleende bedrag. Bereken ze eenvoudig hier.
• Registratierechten of btw: Koop je een bestaande woning? Geen klein of groot beschrijf meer. Nu is er één uniform tarief van 7%. Tenzij de aankoopsom minder is dan €200 000 euro... dan geniet je van een nog voordeliger tarief. Je zinnen gezet op een nieuwbouw? Daarmee wordt bedoeld: elke woning tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikname. In dat geval, betaal je 10% registratierechten op het grondaandeel en 21% btw op de constructie.
• Onroerende voorheffing, gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen. Hoe dit wordt berekend, lees je hier.
• Eventuele renovatiekosten: laat op voorhand schatten wat dit zou kosten. Schakel daarvoor experts in en vergelijk voldoende offertes. Want prijzen voor renovatie kunnen sterk variëren.
• Schuldsaldoverzekering: je wordt bij het afsluiten van een lening meestal verplicht om ook een schuldsaldoverzekering te nemen. Die kan je in één keer of jaarlijks betalen.

Budget berekend? Top, tijd voor do number two: je prioriteiten bepalen!

Do 2: eerste huis kopen = prioriteiten bepalen

Nu je je budget kent, weet je in welke prijsklasse je kan gaan zoeken. Reken zo’n 10% meer dan je budget want er is vaak ruimte om te onderhandelen. Nu ben je klaar om een echte marktanalyse uit te voeren. Wat krijg je voor welke prijs?

Ga je een eerste huis kopen, is het belangrijk om op voorhand voor jezelf te bepalen wat je prioriteiten zijn. Natuurlijk wil iedereen het mooiste, grootste, nieuwste huis, maar we moeten realistisch blijven. Beantwoord daarom eerst deze vragen, om te weten te komen waar je veel belang aan hecht:

• Hoeveel slaapkamers/badkamers moeten er minimum zijn?
• Wil ik een tuin en hoe groot moet die zijn?
• Moet er parking voor de deur zijn?
• Op welke locatie wil ik wonen en hoever wil ik daarvan afwijken?
• Is de stijl van de woning belangrijk voor mij?
• Wil ik zelf renovatiewerken uitvoeren of ga ik voor een huis dat afgewerkt is?
• Eventuele speciale verzoeken: een geïsoleerde muziekkamer, een veranda, een houtkachel, ...

Start vervolgens een zoekopdracht op de grootste immosites en hanteer daarbij deze criteria. Begin vooral niet in het wilde weg te zoeken. Je gaat compromissen maken of huizen bekijken die je op voorhand misschien nooit hadden geïnteresseerd. Eyes on the prize dus!

Stel tot slot in dat je notificaties per mail binnenkrijgt wanneer er een nieuw pand is die aan je wensen voldoet. Zo hoef je niet elke dag zelf de immosites af te schuimen.

DO 3: Ogen en oren openhouden

Weet wel dat niet alle huizen te koop worden aangeboden op immosites: ook in kranten of via de notaris kan je bij interessante panden terechtkomen. Rijd ook eens regelmatig rond in de buurt waar je wil wonen of er nergens een “te koop”-bordje te bespeuren is. Schakel desnoods vrienden en familie in dit mee in de gaten te houden en rond te horen bij hun kennissen. Veel woningen worden immers verkocht voordat ze officieel te koop worden aangeboden. Een eerste huis kopen betekent dus snel erbij zijn én handelen!

DON’T 1: Bang zijn om véél huizen te bezoeken

Een eerste huis kopen staat doorgaans synoniem met een hele reeks huizen bezoeken. Je ontdekt zo wat je wel én juist niet wilt. En je doet ervaring op wat betreft onderhandelen over de prijs. Misschien zal je je een aantal keren mengen in een bidding war en die verliezen. Maar niet getreurd, dit blijkt vaak een leerrijke les voor hoe je de dingen best aanpakt in de toekomst. Woningen gaan vergelijken kan je daarnaast ook een voordeel opleveren tijdens een onderhandelingsgesprek: "we kunnen onmogelijk meer bieden voor deze woning, terwijl huis X een extra slaapkamer heeft én 10.000 euro minder kost".

Kom je toch een huis tegen waarvan je denkt : "dit is het"! Wacht dan ook niet te lang met het uitbrengen van een degelijk bod. Er zijn gegarandeerd andere kopers/kapers op de kust.

DON’T 2: té enthousiast zijn tijdens de rondleiding

We begrijpen het… je stapt je droomhuis binnen en het staat op je gezicht te lezen: ik wil dit huis koste wat kost. Maar probeer niet té enthousiast te zijn tijdens de rondleiding. De verkopers zullen anders weinig willen onderhandelen over de prijs. Wat je best wel doet is veel kritische vragen stellen:

• Wat is de oorzaak van bepaalde gebreken & hoeveel zou het kosten om die te repareren? Vraag ook na of dit nog in orde wordt gemaakt door de verkopers zelf of dit voor jouw rekening is.
• Moeten er op termijn nog onderhoudswerken gebeuren (bijvoorbeeld nieuw dak) en wat heeft de eigenaar recent nog ondernomen? 
• Wat voor soort buurt is het? Zijn het leuke buren, is er veel lawaai en/of verkeer in de straat, hoe dichtbij zijn winkels, scholen, openbaar vervoer, enz. ?
• Wat betalen de verkopers gemiddeld aan gas, elektriciteit en water?
• Zijn er andere potentiële kopers: hoe lang staat het te koop en zijn er al concrete biedingen?
• Waarom staat de woning te koop en wanneer is het huis beschikbaar?
• Zijn de benodigde (verplichte) attesten voorhanden? Denk maar aan het EPC-attest, elektriciteitskeuring, asbestattest en eventueel het PID (postinterventiedossier).

Probeer een antwoord te krijgen op zo veel mogelijk vragne. Zo sta je sterker in je schoenen tijdens de onderhandeling!

DON’T 3: niets op papier zetten

Een veelvoorkomende fout wanneer de meeste mensen een eerste huis kopen is te naïef zijn. Mondelinge overeenkomsten zijn weinig waard. Documenteer daarom elke zet door alles schriftelijk (per brief of e-mail) te laten verlopen. Vraag ook dat de verkopers via dezelfde weg een antwoord bieden. Zo heb je altijd bewijs!

Wil je een officieel bod uitbrengen. Doe dit dan in de vorm van een schriftelijk bod waarin je volgende zaken opneemt

• beschrijving van het pand (adres, roerende goederen die in de verkoop zitten inbegrepen zoals lampen, gordijnen, eventueel meubels, enz.)
• de prijs (in cijfers en letters)
• de termijn waarbinnen je bod geldig is
• opschortende voorwaarden: goedkeuring elektriciteit, verkrijgen van een lening, het herstellen van het dak, ...

Gaan de eigenaars akkoord met je bod? Proficiat! Omdat het enkele dagen of weken kan duren vooraleer je bij de notaris de compromis kan gaan tekenen, doe je er goed aan om onderling een document op te stellen waar de voorwaarden nogmaals worden beschreven. Krijgt de koper in de tussentijd nog een ander, hoger bod, sta jij heel wat sterker in je schoenen.

Gewapend met deze do's-and-don'ts ben je klaar voor aan aankoop van je eerste woonst!