Woonkrediet: wat je altijd al wilde weten maar nooit durfde te vragen

Een eigen stek, zowat elke jonge huurder droomt er wel eens van. Maar tussen droom en daad staan vaak overgewaardeerde vastgoedprijzen en onhaalbare leningen in de weg. Bij almaar meer kandidaat-kopers of -bouwers leeft dan ook het idee dat een eigen woonst een exclusief voorrecht voor kapitaalkrachtige burgers aan het worden is. Maar is dat wel zo? Ons dossier woonkrediet geeft alvast een beter zicht op het wat en hoe van hypothecaire leningen. Je krijgt er een antwoord op enkele fundamentele basisvragen.

1. Maak ik aanspraak op een woonkrediet?

Trend: budget = 250.000 euro

Volgens een enquête van Woningen Blavier mag een nieuwe woning voor de doorsnee Belg niet meer dan 250.000 euro kosten. Amper 20 procent heeft een ruimer budget, tot 350.000 euro. Wat betreft renovatie en verbouwing ligt de bovengrens op 50.000 euro.

Dit heb je zelf in de hand

Wilt u een woning van 250.000 of meer financieren, dan is het niet alleen zaak om over een bepaald startbedrag te beschikken maar ook om in zee te gaan met de juiste kredietverstrekker: 

• Houd er rekening mee dat je voor de aankoop van een woning het best een bedrag van 25.000 tot 50.000 euro op je rekening hebt staan. Er zijn namelijk niet alleen de maandelijkse premiebetalingen, maar ook taksen, notariskosten, verzekeringen, …

• Verschillende kredietvestrekkers vergelijken is een must. Doe de nodige online simulaties van uw hypothecair krediet en leg afspraken vast bij verschillende banken. Weeg de verschillende tarieven, looptijden en formules goed tegen elkaar op en zorg ervoor dat je geen appelen met peren vergelijkt. Kijk daarbij naar het totale bedrag dat moet worden afbetaald (kapitaal én rente).

• Vergeet ook de schuldsaldoverzekering niet uit het oog. Je bent vrij om te kiezen met welke verzekeraar je in zee gaat.

Wat zeggen de banken?

Voor dit dossier gingen we te rade bij de banken ING en BNP Paribas Fortis. Hoewel het om belangrijke spelers in de markt van woonkredieten gaat, is het best mogelijk dat andere banken andere voorwaarden aanbieden. De info hieronder is dan ook richtinggevend. ING:“Er bestaat geen theoretisch startbedrag om een lening te kunnen aanvragen. Het minimale bedrag voor een hypothecair krediet bedraagt 25.000 euro. Als je een kleiner (verbouwings)project hebt, zijn er ook leningen op afbetaling mogelijk vanaf 2000 euro. Bij de krediettoekenning houdt de bank rekening met meerdere aspecten: het totale project, de terugbetalingscapaciteit op basis van je inkomsten en lasten, de waarde van het goed, het gevraagde bedrag, het aantal aanvragers (alleen of met twee), het gebruik van het gebouw, de gevraagde looptijd van het krediet, … De bank heeft daarbij de wettelijke plicht om een grondige analyse van je financiële situatie uit te voeren vooraleer er een woonkrediet wordt toegekend. Dit betekent dat alle relevante info verzameld wordt om een gepersonaliseerd advies te formuleren en een gefundeerde kredietbeslissing te nemen.” BNP Paribas Fortis (woonkredietspecialiste Greet Van Criekingen): “We houden rekening met verschillende criteria om het maximaal te ontlenen bedrag te bepalen.  Er mag ongeveer een derde van het inkomen gebruikt worden om leningen mee af te betalen.  Daarnaast is het belangrijk dat er een voldoende hoog restinkomen overblijft om te voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Bij een alleenstaande ligt dit rond de 1000 euro.  Voor iemand met een gemiddeld maandloon van 1.500 euro betekent dit dat er 500 euro per maand afbetaald kan worden, wat overeenkomt met een leenbedrag van ongeveer 100 000 euro over 25 jaar."

2. Wat als mijn ouders borg staan?

Trend: ouders voor 10% eigenaar

Hypotheekverstrekkers worden almaar strenger voor jongeren die nog aan het begin van hun carrière staan, nog niet voldoende verdienen of geen stabiele baan hebben. Zo eisen ze vaak dat ouders voor 10 procent eigenaar worden van de woning van hun kind, anders wordt de hypothecaire lening geweigerd. Met als gevolg dat een groeiende groep jongeren geen woonkrediet meer in de wacht weet te slepen. De inbreng van de ouders is beperkt tot 10 procent omdat zo het fiscale voordeel van de lening voor de kinderen zo veel mogelijk intact blijft. Maar ondanks dat relatief beperkte percentage zijn de ouders wel volledig mee verantwoordelijk mocht het mislopen met de lening.

Wat zeggen de banken?

ING: “We werken niet met borgstellingen van ouders voor het afsluiten van hypothecaire kredieten. Een hypothecair krediet wordt gewaarborgd door een hypotheek op het te verwerven onroerend goed.” BNP Paribas Fortis: “We gaan altijd uit van de lasten en inkomsten van de betrokken kredietnemer zelf.  We willen de familie hierbij niet betrekken. Uiteraard kunnen de familiale banden een positieve invloed hebben op een kredietaanvraag, maar het belangrijkste blijft nog steeds de investeerders zelf."

3. Kan ik beter op korte of op lange termijn lenen?

Trend: leningen van meer dan 20 jaar in de lift

Op zich is er geen ideale duurtijd voor een lening. Alles hangt af van je persoonlijke situatie, het project en vooral van je terugbetalingscapaciteit. Hoe langer de looptijd van je krediet, hoe lager je maandlast, maar hoe hoger je totale kost. Doordat velen in het begin van hun carrière niet zo kapitaalkrachtig zijn, wordt er meer en meer geopteerd voor looptijden van meer dan 20 jaar.

Wat zeggen de banken?

ING: “De maximale looptijd van een krediet bij ING is 30 jaar. Sinds een aantal jaar stijgt het aantal aanvragen voor looptijden van meer dan 20 jaar. Toch blijft dit een minderheid in de totale productie." BNP Paribas Fortis: “We merken dat de gemiddelde looptijd van een woonkrediet vorig jaar 234 maanden bedroeg en we zien dat de gemiddelde looptijd de laatste jaren is gedaald.  Er wordt ook maximaal geleend voor een periode van 25 jaar.  Bij onze bank werd vorig jaar maar in 1% van de aanvragen geleend over 30 jaar. Aangezien de rentevoeten nog altijd historisch laag staan, is het voor veel mensen mogelijk om een kortere looptijd te kiezen.  Hoe langer je gaat lenen, hoe duurder het wordt."

4. Kies ik het best voor een vaste of variabele rentevoet?

ING: “Gezien de huidige lage rentevoet kiezen de meeste lening-kandidaten voor een vaste formule. De economische vooruitzichten doen vermoeden dat het niveau van de rentevoet voorlopig eerder laag blijft, maar definitieve voorspellingen zijn onmogelijk. De economische vooruitzichten kunnen op elk moment worden bijgesteld of zelfs fundamenteel wijzigen." BNP Paribas Fortis: “Of je het best variabel leent of met een vaste rentevoet is afhankelijk van het moment waarop je leent.  Het is altijd belangrijk het worstcasescenario te berekenen van de verschillende formules die de bank aanbiedt, om zo de beste keuze te maken. Sommige variabele formules bieden meer mogelijkheden om de lening tijdens de looptijd nog aan te passen dan andere formules.  Het is dus erg persoonlijke materie die afhankelijk is van de wensen en behoeften van de klant."

5. Wat zijn de mogelijkheden voor alleenstaanden?

BNP Paribas Fortis: "een alleenstaande moet aan dezelfde voorwaarden voldoen als alle andere kredietnemers.  Standaard kan er 80% van de waarde van het onroerend goed geleend worden, wat dus een eigen inbreng van 20% plus notariskosten, registratierechten, ... met zich meebrengt.  Als zekerheid wordt er een hypotheek genomen op de woning en er wordt voldoende terugbetalingscapaciteit verwacht (lasten mogen een derde van de inkomsten bedragen en er moet voldoende restinkomen aanwezig zijn). Dit zijn de standaardregels waarop afwijkingen mogelijk zijn.  Het is heel belangrijk dat jonge mensen zich op voorhand goed informeren bij de bank over wat de mogelijkheden zijn en hoe ze hun dossier optimaal kunnen voorbereiden."