6 prangende vragen rond de stedenbouwkundige aanvraag

6 prangende vragen rond de stedenbouwkundige aanvraag
Sigrid Vanstraelen (41) uit Mol is stedenbouwkundig ambtenaar in de gemeente Balen, in de provincie Antwerpen. Zij fungeert als aanspreekpunt voor alles wat met ruimtelijke ordening te maken heeft. Ze geeft advies in bouwdossiers en verkavelingsdossiers, is aanwezig bij voorbesprekingen van bouwprojecten en toetst af bij de adviesinstanties of bouwprojecten al dan niet realiseerbaar zijn. Homeproved legde haar enkele prangende vragen voor over bouwdossiers…

1. Waaruit bestaat een bouwaanvraagdossier?

“Je vindt een aanstiplijst op de website van ruimtelijke ordening die alle nodige documenten oplijst. Er zijn eenvoudige dossiers voor bijvoorbeeld een tuinhuisje, maar voor een woning is een uitgebreide dossiersamenstelling vereist. Deze bestaat uit het vergunningsaanvraagformulier, een beschrijvende nota, foto’s, de bouwplannen, een statistisch formulier en een formulier dat je moet invullen om te voldoen aan de vorming van hemelwater. Sommige gemeentes vragen nog bijkomende documenten, in Balen is dat echter niet het geval. Het dossier moet je in zesvoud indienen. Vervolgens is het wachten op de vergunning, hiervoor is de maximumtermijn 75 dagen, maar bij ons is de gemiddelde afhandelingstermijn 34 dagen.”

2. Wat zijn de meest voorkomende redenen om een stedenbouwkundige aanvraag te weigeren?

“Gemiddeld wordt 5% van de bouwaanvragen geweigerd, voor verkavelingen is dat zelfs 9%. Vaak is dat omdat de bouwvoorschriften niet op voorhand worden afgetoetst en de aanvraag dus niet voldoet. Er zijn nog steeds mensen die een bouwaanvraag indienen, ook via een architect, zonder eerst de voorschriften op te vragen. Ze kijken niet na waar de woning mag staan, of bijgebouwen toegelaten zijn, welke materialen gebruikt mogen worden, enz.” “Soms geven ook andere overheden ongunstige adviezen. Voor een zonevreemde woning in agrarisch gebied moeten wij bijvoorbeeld advies vragen aan het departement Landbouw en Visserij. Voor percelen gelegen naast een gewestweg moet bijvoorbeeld advies gevraagd worden aan het Agentschap voor Wegen en Verkeer. Vervolgens kijken we na of hun negatief advies bindend is. Zo ja, dan kunnen we niet anders dan weigeren.” “Ook gegronde klachten die binnenkomen op basis van het openbaar onderzoek kunnen een reden vormen om een bouwaanvraag te weigeren. De buren zijn op zich geen beslissende factor, maar wanneer er bijvoorbeeld een perceelsgrens betwist wordt, kan op basis van een burenklacht een aanvraag geweigerd worden.”

3. Zorgt de toepassing van de voorschriften soms voor problemen?

Enerzijds heb je de stedenbouwkundige aanvraag voor een vergunning, anderzijds kan je tegenwoordig ook een melding doen. Dat zorgt voor heel wat verwarring. Mensen denken dat ze gewoon aan de balie moeten zeggen dat ze werken gaan uitvoeren, maar dat is niet zo. Ook voor een melding moet je een dossier indienen, de procedure is alleen korter. Je moet niet wachten op een vergunning en kan na 20 dagen starten met de werken.” “Er ontstaan vaak discussies rond appartementsgebouwen, omdat ons standpunt nog al eens afwijkt van de visie van vastgoedmakelaars. Zij willen altijd zoveel mogelijk appartementen bouwen en verkopen, terwijl wij kijken naar de goede ruimtelijke ordening en de kwaliteit van de woningen. Er is een minimum grootte vastgelegd per appartement. Er moet ook aandacht zijn voor vuilnisbergingen, buitenruimtes en voldoende parkings. Meestal houden projectontwikkelaars hier geen rekening mee en moeten ze hun plannen aanpassen. We proberen tot een compromis te komen.”

4. Wat zijn de belangrijkste regionale verschillen in bouwvoorschriften?

“Ik merk wel regionale verschillen op in de algemene voorschriften. Bijgebouwen moeten in de provincie Antwerpen bijvoorbeeld 10 meter achter de hoofdbouwstrook staan, terwijl dit in Limburg 6 meter is. Sommige gemeentes laten bijgebouwen op de perceelsgrens alleen toe met platte daken en andere ook met hellende daken.”

5. Controleren jullie of bouwvoorschriften ook effectief worden nageleefd?

“In Balen hebben we daar onvoldoende personeel voor, maar in Mol controleren ze bijvoorbeeld wel. Wij gaan ter plaatse als er klachten komen of er grove overtredingen zijn. Soms komt een landmeter mee of een collega van openbare werken, afhankelijk van de situatie.” “Bij overtredingen wordt een PV opgemaakt door de politie en vervolgens gaat de zaak naar het parket. Uiteindelijk beslist de rechter en wordt een herstelmaatregel voorgesteld door het college aan de Hoge Raad voor Handhavingsbeleid. Soms moet je een meerwaarde betalen, dat is een soort boete, je moet aanpassingswerken uitvoeren of het pand afbreken. Maar vaak komt dat niet voor.”

6. Merk je evoluties in onze wooncultuur?

“Wij merken dat de visie van de hogere overheid evolueert naar een nuttiger ruimtegebruik en hogere bouwdichtheid, zoals bij meergezinswoningen. Ik vind wel dat enige sturing nodig is, maar de wetgeving is van toepassing op alle gemeenten, zonder rekening te houden met de specifieke noden van die bepaalde gemeente. In landelijke gebieden zijn er echter andere noden, zoals een hogere woonkwaliteit en groenbehoud. Balen is bijvoorbeeld nog heel landelijk  en we willen het groene karakter behouden en versterken. Voor particulieren wordt bouwen en verkavelen steeds duurder. De laatste jaren evolueert men naar meer zelfstandigheid voor de gemeentes, de ontvoogding is hiervan een recent voorbeeld. Dat wil zeggen dat er geen voorafgaandelijke adviezen van Ruimtelijke Ordening Antwerpen meer nodig zijn, en de procedures opmerkelijk verkort zijn. Nutsvoorzieningen worden duurder, er worden sociale lasten opgelegd in verkavelingen en de normen voor energieprestatie verstrengen. Daar hangt ook een prijskaartje aan en dat heeft dan weer verdere gevolgen voor de woningmarkt.”